Abschreibungen auf Gebäude

Einfach erklärt

Das Konto 4831 Abschreibungen auf Gebäude erfasst den Werteverzehr betrieblicher Gebäude über deren Nutzungsdauer.

Ein Gebäude wird normalerweise viele Jahre genutzt.

Deshalb werden seine Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht vollständig im Jahr des Kaufs beziehungsweise der Fertigstellung als Aufwand behandelt.

Stattdessen wird der abschreibungsfähige Gebäudewert über mehrere Jahre verteilt.

Der jährliche Abschreibungsbetrag wird auf 4831 als Aufwand erfasst.

Merksatz

Gebäude wird über Jahre genutzt = Gebäudewert über Jahre abschreiben.

Soll oder Haben?

4831 ist ein Aufwandskonto.

Deshalb gilt grundsätzlich:

• Gebäudeabschreibung → Soll
• Korrektur beziehungsweise Storno einer Abschreibung → Haben

Vereinfachte Buchung

4831 Abschreibungen auf Gebäude an Gebäudekonto

Der Aufwand steigt im Soll.

Gleichzeitig vermindert sich der Buchwert des Gebäudes.

Merksatz

AfA-Aufwand = Soll. Gebäudewert sinkt = Haben auf dem Anlagenkonto.

Praxisbeispiel 1: Betriebsgebäude mit 3 % AfA

Ein Unternehmen besitzt ein betrieblich genutztes Gebäude.

Abschreibungsfähige Anschaffungskosten des Gebäudes:

600.000,00 €

Angenommener steuerlicher AfA-Satz:

3 % pro Jahr

Jährliche Abschreibung:

600.000,00 € × 3 % =

18.000,00 €

Buchung

4831 Abschreibungen auf Gebäude 18.000,00 € an Gebäudekonto 18.000,00 €

Der Aufwand in der GuV steigt um 18.000,00 €.

Der Buchwert des Gebäudes sinkt entsprechend.

Merksatz

4831 zeigt den jährlichen Gebäudewerteverzehr – nicht den Kaufpreis selbst.

Gebäude und Grund und Boden unbedingt trennen

Beim Kauf einer Immobilie wird häufig ein Gesamtpreis für:

• Gebäude
• Grund und Boden

gezahlt.

Diese beiden Bestandteile müssen für die Abschreibung getrennt werden.

Gebäude

ist grundsätzlich abnutzbar.

→ Abschreibung möglich

Grund und Boden

ist grundsätzlich nicht planmäßig abnutzbar.

→ keine normale AfA

Beispiel

Gesamtkaufpreis Immobilie:

1.000.000,00 €

Davon entfallen sachgerecht:

• 700.000,00 € auf das Gebäude
• 300.000,00 € auf Grund und Boden

Die Gebäude-AfA wird nur aus:

700.000,00 €

berechnet.

Nicht aus 1.000.000,00 €.

Merksatz

Gebäude abschreiben – Grundstück nicht.

Praxisbeispiel 2: Kaufpreis muss aufgeteilt werden

Ein Unternehmen kauft eine Gewerbeimmobilie für:

800.000,00 €

Nach sachgerechter Kaufpreisaufteilung entfallen:

600.000,00 € auf das Gebäude

und:

200.000,00 € auf Grund und Boden

Bei einem angenommenen AfA-Satz von 3 % beträgt die jährliche Gebäude-AfA:

600.000,00 € × 3 % =

18.000,00 €

Nicht:

800.000,00 € × 3 % = 24.000,00 €.

Die Differenz wäre eine zu hohe Abschreibung auf nicht abschreibbaren Grund und Boden.

Anschaffungskosten des Gebäudes

Für die AfA ist nicht immer nur der reine Kaufpreisanteil des Gebäudes entscheidend.

Zu den Anschaffungskosten können außerdem anteilig bestimmte Anschaffungsnebenkosten gehören.

Beispiele:

• Notarkosten für den Erwerb
• Grundbuchkosten des Eigentumsübergangs
• Maklerkosten
• Grunderwerbsteuer
• weitere unmittelbar zurechenbare Erwerbsnebenkosten

Diese Kosten müssen grundsätzlich ebenfalls sachgerecht zwischen Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden, soweit sie beide betreffen.

Merksatz

AfA-Basis = nicht einfach nur der nackte Gebäudekaufpreis. Anschaffungsnebenkosten mitprüfen.

Vorsteuer und Gebäudeanschaffung

Besteht bei einer Gebäudemaßnahme ein Vorsteuerabzugsrecht, gehört abzugsfähige Vorsteuer grundsätzlich nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Besteht dagegen kein Vorsteuerabzugsrecht, kann die Umsatzsteuer Bestandteil der aktivierten Kosten werden.

Gerade bei Immobilien ist das Vorsteuerrecht häufig von der konkreten Nutzung abhängig.

Merksatz

Bei Immobilien Vorsteuer nicht automatisch voraussetzen – Nutzung und Umsatzsteuerstatus prüfen.

4831 oder 4830 Abschreibungen auf Sachanlagen?

Für Gebäude gibt es im SKR03 mit 4831 ein eigenes Abschreibungskonto.

4830 Abschreibungen auf Sachanlagen

betrifft Sachanlagen ohne AfA auf Kfz und Gebäude.

Typische Beispiele:

• Maschinen
• Betriebsausstattung
• Geschäftsausstattung
• Büroeinrichtung

4831 Abschreibungen auf Gebäude

betrifft die planmäßige Abschreibung von Gebäuden.

Merksatz

Gebäude = 4831. Andere normale Sachanlagen = 4830 prüfen.

4831 oder 4832 Abschreibungen auf Kfz?

Für Fahrzeuge existiert ebenfalls ein eigenes Konto.

Gebäude

→ 4831

Fahrzeuge

→ 4832 Abschreibungen auf Kfz

Diese Trennung ermöglicht eine aussagekräftigere GuV und Anlagenbuchhaltung.

4831 oder 4840 Außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen?

4831 dient grundsätzlich der planmäßigen Gebäudeabschreibung.

Eine außergewöhnliche Wertminderung ist davon zu unterscheiden.

Planmäßiger Werteverzehr

regelmäßig über die vorgesehene Nutzungsdauer

→ 4831

Außergewöhnliche Wertminderung

beispielsweise bei einer besonderen dauerhaften Wertbeeinträchtigung

→ außerplanmäßige Abschreibung beziehungsweise steuerliche außergewöhnliche Abnutzung gesondert prüfen

Hier kann beispielsweise 4840 Außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen relevant sein.

Merksatz

Normale Jahres-AfA = 4831. Außergewöhnlicher Wertverlust = Sonderfall prüfen.

Steuerliche Gebäude-AfA nach § 7 EStG

Für steuerliche Zwecke enthält § 7 Abs. 4 EStG besondere AfA-Sätze für Gebäude.

Welche Regel gilt, hängt insbesondere ab von:

• Nutzung des Gebäudes
• Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen
• Fertigstellungszeitpunkt
• Zeitpunkt des Bauantrags
• tatsächlicher Nutzungsdauer
• möglichen Sonderregelungen

Es gibt deshalb nicht einen einzigen AfA-Satz für jedes Gebäude.

Betriebsgebäude, das nicht Wohnzwecken dient

Für Gebäude, die:

• zum Betriebsvermögen gehören
• nicht Wohnzwecken dienen
• und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde

sieht § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich eine lineare AfA von:

3 % pro Jahr

vor.

Beispiel

Produktionshalle:

Abschreibungsfähige Kosten:

900.000,00 €

3 % AfA:

27.000,00 € pro Jahr

Buchung

4831 Abschreibungen auf Gebäude 27.000,00 € an Gebäudekonto 27.000,00 €

Andere Gebäude: Fertigstellung nach dem 31.12.2022

Für Gebäude, die nicht unter die spezielle Regel für entsprechende Betriebsgebäude fallen und nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, sieht § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich ebenfalls:

3 % pro Jahr

vor.

Die konkrete Einordnung muss jedoch anhand des jeweiligen Gebäudes geprüft werden.

Gebäude vor 2023

Für andere Gebäude können abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt andere lineare AfA-Sätze gelten.

Nach § 7 Abs. 4 EStG gelten grundsätzlich:

Fertigstellung nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023

2 % pro Jahr

Fertigstellung vor dem 01.01.1925

2,5 % pro Jahr

Merksatz

Beim Gebäude immer Alter und Nutzung prüfen – nicht automatisch 3 % verwenden.

Praxisbeispiel 3: Älteres Gebäude mit 2 %

Ein betrieblich gehaltenes Gebäude fällt im konkreten steuerlichen Sachverhalt unter den AfA-Satz von 2 %.

Abschreibungsfähiger Gebäudewert:

500.000,00 €

AfA:

500.000,00 € × 2 % =

10.000,00 € pro Jahr

Buchung

4831 Abschreibungen auf Gebäude 10.000,00 € an Gebäudekonto 10.000,00 €

Tatsächliche kürzere Nutzungsdauer

§ 7 Abs. 4 EStG erlaubt in bestimmten Fällen, statt der gesetzlichen typisierten AfA eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen.

Dafür muss die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer entsprechend nachgewiesen beziehungsweise glaubhaft gemacht werden können.

Beispiel

Gesetzliche typisierte Nutzungsdauer:

rechnerisch etwa 50 Jahre

Nachgewiesene tatsächliche Nutzungsdauer:

30 Jahre

Dann kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Abschreibung entsprechend dieser kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer möglich sein.

Wichtig

Eine kürzere Nutzungsdauer darf nicht einfach gewählt werden, weil eine höhere AfA steuerlich günstiger wäre.

Sie muss sachlich begründet sein.

Merksatz

Kürzere AfA-Dauer braucht einen belastbaren Grund und Nachweis.

Handelsrecht und Steuerrecht können unterschiedlich sein

Ein wichtiger Punkt für den Jahresabschluss:

Die handelsrechtliche Abschreibung richtet sich grundsätzlich nach der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

Das Steuerrecht enthält dagegen für Gebäude besondere gesetzliche AfA-Regeln.

Deshalb können Handelsbilanz und Steuerbilanz beziehungsweise steuerliche Wertansätze voneinander abweichen.

Merksatz

Steuerlicher AfA-Satz ist nicht automatisch immer die handelsrechtliche Nutzungsdauer.

Degressive AfA für bestimmte Wohngebäude

Für bestimmte neu hergestellte beziehungsweise angeschaffte Wohngebäude enthält § 7 Abs. 5a EStG eine besondere degressive Gebäude-AfA.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann dabei eine Abschreibung von:

5 % vom jeweiligen Restwert

möglich sein.

Die Regel betrifft nur entsprechend begünstigte Wohngebäude und bestimmte Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungszeiträume.

Sie ist keine allgemeine degressive AfA für jedes Betriebsgebäude.

Merksatz

5-%-degressive Gebäude-AfA = besondere Wohngebäuderegelung, nicht Standard für alle Gebäude.

5-%-degressive Gebäude-AfA nicht mit der degressiven AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter verwechseln

Für bestimmte bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens gilt aktuell ebenfalls eine degressive AfA-Regel.

Diese betrifft aber bewegliche Wirtschaftsgüter und nicht normale Gebäude.

Gebäude besitzen eigene Regelungen in § 7 Abs. 4 bis 5a EStG.

Merksatz

Maschinen-degressiv und Gebäude-degressiv sind zwei unterschiedliche gesetzliche Regelungen.

Beginn der Abschreibung

Ein Gebäude wird nicht allein deshalb abgeschrieben, weil eine Rechnung bezahlt wurde.

Entscheidend ist grundsätzlich, ab wann der Vermögenswert angeschafft beziehungsweise hergestellt und zur Nutzung verfügbar ist.

Beispiel

Kaufpreis wird im November bezahlt.

Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten beziehungsweise Anschaffung erfolgt aber erst im Januar.

Dann darf nicht allein wegen der Novemberzahlung bereits Gebäude-AfA für November gebucht werden.

Merksatz

Zahlung startet die AfA nicht automatisch. Maßgeblich ist die Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Nutzbarkeit.

Zeitanteilige AfA im ersten Jahr

Bei linearer steuerlicher AfA wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung grundsätzlich zeitanteilig abgeschrieben.

Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungsmonat vermindert sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel.

Beispiel

Jahres-AfA:

24.000,00 €

Anschaffung im Juli.

Nutzung Juli bis Dezember:

6 Monate

AfA im ersten Jahr:

24.000 × 6 / 12 =

12.000,00 €

Buchung

4831 Abschreibungen auf Gebäude 12.000,00 € an Gebäudekonto 12.000,00 €

Merksatz

Bei linearer AfA zählt im Anschaffungsjahr grundsätzlich der Anschaffungsmonat mit.

Praxisbeispiel 4: Gebäude wird im April angeschafft

Jährliche lineare AfA:

30.000,00 €

Anschaffungsmonat:

April

Nutzungsmonate im ersten Jahr:

April bis Dezember = 9 Monate

AfA:

30.000 × 9 / 12 =

22.500,00 €

Im Folgejahr kann bei unveränderten Verhältnissen die volle Jahres-AfA von 30.000,00 € angesetzt werden.

Grundstück wird nicht mit abgeschrieben

Dieser Punkt ist so wichtig, dass er bei Gebäude-AfA immer wieder kontrolliert werden sollte.

Beispiel

Gesamtkosten:

750.000,00 €

Davon:

• Gebäude 500.000,00 €
• Grundstück 250.000,00 €

Bei 3 % AfA:

500.000 × 3 % = 15.000,00 €

Nicht:

750.000 × 3 % = 22.500,00 €

Die zweite Berechnung würde den nicht abschreibbaren Grundstücksanteil fälschlich einbeziehen.

Nachträgliche Herstellungskosten

Ein Gebäude kann später wesentlich erweitert oder verbessert werden.

Dann können zusätzliche aktivierungspflichtige Herstellungskosten entstehen.

Beispiel

Ein bestehendes Betriebsgebäude erhält einen neuen zusätzlichen Gebäudeteil für:

200.000,00 €

Handelt es sich um Herstellungskosten, dürfen diese nicht einfach vollständig als laufender Reparaturaufwand behandelt werden.

Sie erhöhen vielmehr die abschreibungsfähige Gebäudebasis beziehungsweise werden entsprechend als Gebäudebestandteil aktiviert.

Die weitere Abschreibung muss anschließend neu berechnet werden.

Merksatz

Wesentliche Erweiterung des Gebäudes = Aktivierung prüfen, nicht automatisch Reparaturaufwand.

Reparatur und Abschreibung unterscheiden

Abschreibung und Reparatur sind zwei verschiedene Dinge.

Abschreibung

verteilt die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Gebäudes über seine Nutzungsdauer.

→ 4831

Reparatur und Instandhaltung

betrifft Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden Gebäudes.

→ beispielsweise Konten aus dem Bereich 4801 Reparaturen und Instandhaltung von Bauten prüfen

Beispiel

Jährliche Gebäude-AfA:

20.000,00 €

Zusätzlich Dachreparatur:

8.000,00 €

Beides kann im selben Jahr anfallen.

Die Dachreparatur ersetzt die Gebäude-AfA nicht.

Merksatz

AfA läuft weiter, auch wenn zusätzlich repariert wird.

Hohe Reparaturkosten erhöhen nicht automatisch die AfA-Basis

Ein hoher Rechnungsbetrag bedeutet nicht automatisch, dass er aktiviert werden muss.

Entscheidend ist, ob:

• lediglich vorhandene Substanz erhalten wird
• oder ein neuer beziehungsweise wesentlich verbesserter Vermögenswert entsteht

Beispiel

Teure Dachreparatur:

80.000,00 €

Wird nur der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt, kann weiterhin Erhaltungsaufwand vorliegen.

Die Höhe von 80.000,00 € allein macht daraus noch keine Herstellungskosten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Bei erworbenen Gebäuden können umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen kurz nach dem Kauf steuerlich besonders zu prüfen sein.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Aufwendungen, die eigentlich wie Erhaltungsaufwand aussehen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden.

Dann werden sie nicht sofort als Aufwand abgezogen, sondern dem Gebäudewert zugerechnet und über die Gebäude-AfA abgeschrieben.

Wichtig

Für diese Prüfung gelten spezielle steuerliche Voraussetzungen und Grenzen.

Merksatz

Große Renovierung kurz nach Gebäudekauf = anschaffungsnahe Herstellungskosten prüfen.

Gebäude wird vollständig abgeschrieben

Über die Jahre sinkt der Buchwert des Gebäudes durch die Abschreibungen.

Ist der abschreibungsfähige Wert vollständig verbraucht, kann keine normale planmäßige AfA mehr vorgenommen werden.

Das Gebäude kann trotzdem weiterhin genutzt werden.

Beispiel

Buchwert zu Jahresbeginn:

6.000,00 €

Normale Jahres-AfA rechnerisch:

15.000,00 €

Es können nicht weitere 15.000,00 € abgeschrieben werden, wenn nur noch 6.000,00 € abschreibungsfähiger Buchwert vorhanden ist.

Merksatz

Nicht unter den zulässigen Restbuchwert beziehungsweise über die vollständige Abschreibung hinaus abschreiben.

Verkauf eines Gebäudes

Wird ein Gebäude verkauft, endet die normale Abschreibung mit dem Abgang.

Dann müssen unter anderem getrennt betrachtet werden:

• Verkaufserlös
• Buchwert des Gebäudes
• Grund-und-Boden-Anteil
• bisherige Abschreibungen
• möglicher Veräußerungsgewinn oder -verlust

4831 ist nicht das Konto, auf das einfach der gesamte Verkauf gebucht wird.

Merksatz

Gebäudeverkauf = Anlagenabgang, nicht normale AfA-Buchung.

Gebäude wird abgerissen

Bei einem Abriss können besondere steuerliche und handelsrechtliche Fragen entstehen.

Entscheidend kann unter anderem sein:

• warum das Gebäude abgerissen wird
• ob bereits beim Kauf Abrissabsicht bestand
• ob anschließend ein Neubau erfolgt
• wie hoch der Restbuchwert ist

Der verbleibende Buchwert wird deshalb nicht automatisch immer als normale Abschreibung auf 4831 behandelt.

Außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung

Ein Gebäude kann durch besondere Umstände einen außergewöhnlichen Wertverlust erleiden.

Beispiele können sein:

• schwere Beschädigung
• erhebliche technische Entwertung
• besondere wirtschaftliche Unbrauchbarkeit

Dann kann neben beziehungsweise anstelle der normalen planmäßigen AfA eine außerplanmäßige beziehungsweise außergewöhnliche Abschreibung zu prüfen sein.

Das ist kein gewöhnlicher Jahres-AfA-Fall auf 4831 ohne weitere Prüfung.

Gebäudeversicherung ersetzt keine AfA

Ein versichertes Gebäude wird weiterhin planmäßig abgeschrieben.

Die Versicherungsprämie ist ein eigener Aufwand.

Eine Versicherungsentschädigung nach einem Schaden ist ebenfalls ein separater Geschäftsvorfall.

Beispiel

Gebäude-AfA:

20.000,00 €

Versicherungsprämie:

3.000,00 €

Entschädigung wegen Schaden:

10.000,00 €

Diese Beträge dürfen nicht einfach miteinander verrechnet werden.

Grundsteuer ist keine Abschreibung

Auch 2375 Grundsteuer ist ein eigener laufender Aufwand.

Gebäude-AfA

Werteverzehr des Gebäudes

→ 4831

Grundsteuer

laufende Steuer auf den Grundbesitz

→ 2375 Grundsteuer

Merksatz

Gebäude verursacht verschiedene Kosten – nicht alles ist AfA.

Finanzierungskosten gehören nicht auf 4831

Wurde das Gebäude mit einem Darlehen finanziert, entstehen möglicherweise Zinsen.

Diese Zinsen sind Finanzierungskosten und keine Gebäudeabschreibung.

Für entsprechende Gebäudezinsen existieren spezielle Zinskonten, beispielsweise:

2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören

Merksatz

Gebäudewert abschreiben = 4831. Darlehenszins = Zinsaufwand.

4831 enthält keine Vorsteuer

Die Abschreibung ist keine neue Eingangsrechnung.

Die Vorsteuer wurde gegebenenfalls bereits beim Erwerb beziehungsweise bei den Baukosten berücksichtigt.

Bei der jährlichen Abschreibung wird deshalb keine neue Vorsteuer gebucht.

Beispiel

AfA:

20.000,00 €

Richtig:

4831 20.000,00 € an Gebäudekonto 20.000,00 €

Nicht:

AfA netto + 1576 Abziehbare Vorsteuer 19 %.

Merksatz

AfA ist reine Wertverteilung – keine neue Rechnung und keine neue Vorsteuer.

Abschreibung ist keine Zahlung

Auch das Bankkonto wird durch eine normale Abschreibung nicht verändert.

Buchung

4831 an Gebäudekonto

Es fließt kein Geld.

Der Zahlungsabfluss fand typischerweise bereits beim Erwerb oder bei der Herstellung des Gebäudes statt.

Merksatz

AfA mindert Gewinn und Buchwert – nicht das Bankkonto.

Praxisbeispiel 5: Unterschied zwischen Kauf und Abschreibung

Gebäude wird gekauft für:

500.000,00 €

Zahlung des Kaufpreises:

→ Aktivierung des Gebäudes und entsprechende Zahlung beziehungsweise Verbindlichkeit

Jährliche AfA bei 3 %:

15.000,00 €

AfA-Buchung

4831 Abschreibungen auf Gebäude 15.000,00 € an Gebäudekonto 15.000,00 €

Die 15.000,00 € werden nicht noch einmal überwiesen.

Sie bilden nur den jährlichen Werteverzehr ab.

Vermietetes Gebäude im Betriebsvermögen

Auch ein vermietetes Gebäude kann sich im Betriebsvermögen befinden.

Die AfA richtet sich dann nach den für den konkreten Gebäudetyp geltenden steuerlichen Regeln.

Insbesondere muss unterschieden werden, ob das Gebäude:

• Wohnzwecken dient
• nicht Wohnzwecken dient
• wann es fertiggestellt wurde
• welche AfA-Regel einschlägig ist

Deshalb darf bei einem vermieteten Wohngebäude nicht automatisch dieselbe AfA-Logik wie bei einer Produktionshalle verwendet werden.

Gemischt genutztes Gebäude

Ein Gebäude kann unterschiedliche Nutzungsbereiche enthalten.

Beispiele:

• Ladenlokal im Erdgeschoss
• Wohnung im Obergeschoss
• teilweise eigene Nutzung
• teilweise Vermietung

Dann kann eine sachgerechte Aufteilung erforderlich sein.

Verschiedene Gebäudeteile können steuerlich unterschiedlich behandelt werden.

Merksatz

Gemischte Gebäudenutzung = nicht blind einen einzigen AfA-Satz auf alles anwenden.

Selbstständige Gebäudeteile

Bestimmte Gebäudeteile können steuerlich selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter darstellen.

Auch hierfür gelten die Gebäude-AfA-Regeln grundsätzlich entsprechend.

Die genaue Abgrenzung kann insbesondere bei größeren Immobilien mit unterschiedlich genutzten Bereichen relevant sein.

Betriebsvorrichtungen sind nicht automatisch Gebäude

Nicht alles, was fest in einem Gebäude eingebaut ist, gehört steuerlich zwingend zum Gebäude.

Bestimmte Anlagen können sogenannte Betriebsvorrichtungen darstellen.

Diese dienen unmittelbar dem Gewerbebetrieb und können als eigenständige bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt werden.

Dann kann statt 4831 beispielsweise 4830 Abschreibungen auf Sachanlagen relevant sein.

Beispiel

Eine speziell der Produktion dienende technische Vorrichtung kann möglicherweise keine normale Gebäudeeinrichtung, sondern eine eigenständige Betriebsvorrichtung sein.

Merksatz

Fest eingebaut heißt nicht automatisch Gebäude. Funktion und steuerliche Einordnung prüfen.

0450 Einbauten in fremde Grundstücke und 4831

Einbauten in gemieteten oder gepachteten Immobilien können auf 0450 Einbauten in fremde Grundstücke aktiviert werden.

Für deren Abschreibung muss geprüft werden, welcher Abschreibungsbereich und welche Nutzungsdauer zutreffend sind.

Nicht jeder Einbau in ein fremdes Gebäude ist automatisch ein eigenes Gebäude, auf das dieselben steuerlichen Gebäude-AfA-Sätze anzuwenden sind.

Die genaue Einordnung ist deshalb wichtig.

Anlagenbuchhaltung

Gebäude sollten in der Anlagenbuchhaltung einzeln nachvollziehbar geführt werden.

Typische Informationen sind:

• Anschaffungs- oder Herstellungsdatum
• Fertigstellungsdatum
• Nutzung
• Gebäudewert
• Grund-und-Boden-Wert
• Anschaffungsnebenkosten
• AfA-Methode
• AfA-Satz
• bisherige Abschreibungen
• Buchwert
• nachträgliche Herstellungskosten
• besondere Abschreibungen

4831 zeigt in der Finanzbuchhaltung den Abschreibungsaufwand.

Die Anlagenbuchhaltung erklärt, wie dieser Betrag entstanden ist.

Merksatz

4831 zeigt das Ergebnis – das Anlagenverzeichnis liefert die Berechnung.

Abstimmung zum Jahresabschluss

Zum Jahresabschluss sollte geprüft werden:

• Stimmen Gebäudebestand und Anlagenverzeichnis überein?
• Ist Grund und Boden getrennt?
• Wurde der richtige AfA-Satz verwendet?
• Wurde das Anschaffungsjahr zeitanteilig berücksichtigt?
• Gab es Zugänge oder nachträgliche Herstellungskosten?
• Gab es Verkäufe oder Abgänge?
• Wurden außergewöhnliche Wertminderungen gesondert geprüft?
• Gibt es unterschiedliche Nutzungsbereiche?
• Stimmen Buchwerte und Abschreibungen mit der Anlagenbuchhaltung überein?

Merksatz

Gebäude-AfA niemals nur aus dem Vorjahresbetrag kopieren – Veränderungen des Jahres prüfen.

Was wird typischerweise auf Konto 4831 gebucht?

Typischerweise werden auf 4831 erfasst:

• planmäßige Abschreibungen auf betriebliche Gebäude
• planmäßige Abschreibungen auf entsprechende selbstständige Gebäudeteile
• zeitanteilige Gebäude-AfA im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr
• Anpassungen der laufenden Gebäudeabschreibung aufgrund aktivierter nachträglicher Herstellungskosten
• Korrekturen zuvor gebuchter planmäßiger Gebäude-AfA

Was gehört typischerweise nicht auf Konto 4831?

Nicht auf 4831 gehören beispielsweise:

• Abschreibung von Maschinen und normaler BGA → 4830 Abschreibungen auf Sachanlagen
• Abschreibung von Fahrzeugen → 4832 Abschreibungen auf Kfz
• Grund und Boden → grundsätzlich keine planmäßige AfA
• Reparaturen und Instandhaltung von Gebäuden → entsprechenden Reparaturbereich prüfen
• 2375 Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Gebäudedarlehenszinsen → beispielsweise 2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören prüfen
• Kaufpreis eines Gebäudes selbst
• Grunderwerbsteuer als sofortiger Aufwand, wenn sie zu den Anschaffungskosten gehört
• außergewöhnliche beziehungsweise außerplanmäßige Wertminderungen ohne Prüfung des passenden Abschreibungskontos

Kontoart und Abschluss

Kontonummer: 4831 Kontenbezeichnung: Abschreibungen auf Gebäude Kontenart: Aufwandskonto Kontenklasse: 4 Kategorie: Aufwand Bereich: Abschreibungen auf Sachanlagen / Gebäude Normale Kontoseite: Soll Planmäßige Gebäudeabschreibung: Soll Korrektur beziehungsweise Storno: Haben Abschluss: GuV Bilanz: Nicht in der Bilanz GuV: Aufwand · Abschreibungen auf Sachanlagen / Gebäude

Was zeigt der Saldo des Kontos?

Der typische Sollsaldo von 4831 zeigt die im Geschäftsjahr erfassten planmäßigen Gebäudeabschreibungen.

Beispiel

Gebäude A:

15.000,00 € AfA

Gebäude B:

20.000,00 € AfA

Gebäude C:

5.000,00 € AfA

Gesamtsaldo 4831:

40.000,00 € Soll

Damit wurden im Geschäftsjahr insgesamt 40.000,00 € planmäßiger Gebäudewerteverzehr als Aufwand erfasst.

Der Saldo zeigt jedoch nicht den verbleibenden Gebäudebuchwert.

Dieser steht auf den entsprechenden Anlagenkonten beziehungsweise im Anlagenverzeichnis.

Merksatz

4831 zeigt Jahresaufwand – nicht den Gebäudewert.

Warum ein Habensaldo auffällig wäre

4831 ist ein Aufwandskonto mit normaler Sollseite.

Ein Habensaldo sollte deshalb geprüft werden.

Mögliche Ursachen können sein:

• Storno einer zu hoch gebuchten Abschreibung
• Korrektur aus einer früheren Buchung
• Soll und Haben wurden vertauscht
• Abschreibungsbuchung falsch importiert
• falsches Konto verwendet

Ein Habensaldo ist durch Korrekturen möglich, sollte aber nachvollziehbar sein.

Typische Fehler

Gesamten Immobilienkaufpreis abschreiben

Grund und Boden darf grundsätzlich nicht planmäßig abgeschrieben werden.

Falschen AfA-Satz verwenden

Der steuerliche Satz hängt unter anderem von Gebäudeart, Nutzung und Fertigstellungszeitpunkt ab.

Für jedes Gebäude einfach 3 % verwenden

3 % ist nicht für jeden Gebäudefall automatisch richtig.

Gebäude auf 4830 abschreiben

Für Gebäude existiert mit 4831 ein spezielles Konto.

Reparaturen auf 4831 buchen

Reparaturen sind keine planmäßigen Abschreibungen.

AfA erst beim Bezahlen buchen

Die Abschreibung richtet sich nach Anschaffung beziehungsweise Herstellung und Nutzbarkeit, nicht nach dem Zahlungsdatum.

Volle Jahres-AfA im Anschaffungsjahr buchen

Bei linearer AfA muss das erste Jahr grundsätzlich zeitanteilig berücksichtigt werden.

Grundstücksanteil vergessen

Ohne Kaufpreisaufteilung kann die Abschreibungsbasis zu hoch sein.

Anschaffungsnebenkosten vollständig vergessen

Bestimmte Nebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und müssen sachgerecht zugeordnet werden.

Vorsteuer bei jeder AfA erneut buchen

Die Abschreibung löst keine neue Vorsteuer aus.

Bankkonto bei der Abschreibung verwenden

Eine normale AfA ist nicht zahlungswirksam.

Nachträgliche Herstellungskosten sofort als Aufwand behandeln

Aktivierungspflichtige Gebäudeverbesserungen erhöhen die Abschreibungsbasis.

Erhaltungsaufwand automatisch aktivieren

Normale Reparaturen beziehungsweise Erhaltungsmaßnahmen bleiben grundsätzlich vom Gebäudewert getrennt, sofern keine Aktivierungsvorschrift greift.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten ignorieren

Größere Renovierungen kurz nach dem Immobilienerwerb können steuerlich aktivierungspflichtig sein.

Handelsrecht und Steuerrecht gleichsetzen

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer in der Handelsbilanz und die steuerliche AfA müssen nicht immer identisch sein.

Betriebsvorrichtung als Gebäude behandeln

Bestimmte technische Einrichtungen können eigenständige Sachanlagen sein und einen anderen Abschreibungsbereich benötigen.

Verwandte Konten

• 2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören – Finanzierungskosten entsprechender Gebäude
• 2375 Grundsteuer – laufende Steuer auf betrieblichen Grundbesitz
• 0450 Einbauten in fremde Grundstücke – aktivierte Einbauten in fremden Immobilien
• 4801 Reparaturen und Instandhaltung von Bauten – laufende Instandhaltung entsprechender Gebäude
• 4830 Abschreibungen auf Sachanlagen – Abschreibungen auf Sachanlagen ohne Kfz und Gebäude
• 4832 Abschreibungen auf Kfz – Fahrzeugabschreibungen
• 4840 Außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen – außergewöhnliche Wertminderungen im Sachanlagebereich

Kurz zusammengefasst

Das Konto 4831 Abschreibungen auf Gebäude erfasst die planmäßigen Abschreibungen auf betriebliche Gebäude. Es handelt sich um ein Aufwandskonto mit normaler Sollseite und Abschluss über die GuV. Besonders wichtig ist die Trennung von Gebäude und Grund und Boden, denn nur der abschreibungsfähige Gebäudewert unterliegt der normalen Gebäude-AfA. Der steuerliche AfA-Satz hängt insbesondere von Nutzung, Fertigstellungszeitpunkt und den Voraussetzungen des § 7 EStG ab. Für bestimmte Betriebsgebäude gelten grundsätzlich 3 %, für andere Gebäude können je nach Alter beispielsweise 3 %, 2 % oder 2,5 % gelten. Handelsrechtliche und steuerliche Abschreibung können voneinander abweichen.

Kurzform: Gebäudewert über die Nutzungsdauer abschreiben = 4831 im Soll. Grund und Boden niemals einfach mit abschreiben. Gebäude = 4831, normale andere Sachanlagen = 4830, Kfz = 4832.