Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören

Einfach erklärt

Das Konto 2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören erfasst Zinsen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung betrieblicher Gebäude entstehen.

Typische Fälle sind beispielsweise:

• Darlehenszinsen für eine betrieblich genutzte Immobilie
• Hypothekenzinsen für ein Betriebsgebäude
• Zinsen eines Darlehens zum Kauf einer Lagerhalle
• Zinsen für die Finanzierung eines Bürogebäudes im Betriebsvermögen
• Zinsen einer Finanzierung für die Herstellung eines betrieblichen Gebäudes

Das Konto erfasst dabei nur die Finanzierungskosten.

Der Gebäudewert selbst steht auf einem Anlagenkonto.

Die Tilgung des Darlehens steht auf einem Verbindlichkeitskonto.

Merksatz

Gebäude = Anlagevermögen. Darlehen = Verbindlichkeit. Zinsen für das betriebliche Gebäude = 2125.

Soll oder Haben?

2125 ist ein Aufwandskonto.

Deshalb gilt grundsätzlich:

• Gebäudezinsen entstehen → Soll
• Zinsgutschrift, Erstattung oder Korrektur → Haben

Typische Zahlung

2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören an 1200 Bank

Merksatz

Zinsaufwand = Soll.

Praxisbeispiel 1: Finanzierung einer Lagerhalle

Ein Unternehmen besitzt eine Lagerhalle im Betriebsvermögen.

Für das dazugehörige Darlehen berechnet die Bank monatliche Zinsen von:

1.500,00 €

Die Zinsen werden direkt vom Geschäftskonto abgebucht.

Buchung

2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören 1.500,00 € an 1200 Bank 1.500,00 €

Die 1.500,00 € sind Finanzierungsaufwand.

Der Buchwert der Lagerhalle verändert sich durch diese Buchung nicht.

Auch die Darlehensschuld wird durch eine reine Zinszahlung nicht geringer.

Merksatz

Zinsen bezahlen heißt nicht Darlehen tilgen und nicht Gebäude abschreiben.

Zins und Tilgung unbedingt trennen

Eine Darlehensrate besteht häufig aus:

• Tilgung
• Zinsen

Beide Bestandteile müssen getrennt gebucht werden.

Tilgung

reduziert die Darlehensverbindlichkeit.

Zinsen

sind Aufwand auf 2125.

Praxisbeispiel 2

Monatliche Darlehensrate:

5.000,00 €

Davon:

• Tilgung: 3.800,00 €
• Zinsen: 1.200,00 €

Buchungslogik

Darlehensverbindlichkeit 3.800,00 € 2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören 1.200,00 € an 1200 Bank 5.000,00 €

Nur die:

1.200,00 €

wirken als Zinsaufwand in der GuV.

Merksatz

Tilgung = Bilanz. Zins = GuV.

Warum ist die Tilgung kein Aufwand?

Bei Aufnahme des Darlehens erhält das Unternehmen Geld und übernimmt gleichzeitig eine Rückzahlungsverpflichtung.

Beispiel

Darlehensaufnahme:

500.000,00 €

Vereinfacht:

1200 Bank 500.000,00 € an Darlehensverbindlichkeit 500.000,00 €

Dadurch entsteht kein Gewinn.

Bei der späteren Tilgung wird lediglich diese Verbindlichkeit wieder reduziert.

Auch die Tilgung ist deshalb kein Aufwand.

Der Preis für die Nutzung des fremden Geldes sind die Zinsen.

Merksatz

Darlehen aufnehmen = kein Ertrag. Darlehen zurückzahlen = kein Aufwand. Zinsen = Aufwand.

2125 oder 2120 Zinsaufwendungen für langfristige Verbindlichkeiten?

2120 Zinsaufwendungen für langfristige Verbindlichkeiten ist ein allgemeines Zinskonto für langfristige Verpflichtungen.

2125 ist spezieller und betrifft Zinsen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören.

Beispiel

Langfristiges allgemeines Unternehmensdarlehen:

→ 2120 prüfen

Langfristiges Darlehen für ein Betriebsgebäude:

→ 2125 kann die präzisere Kontierung sein

Merksatz

Gebäudefinanzierung hat mit 2125 ein eigenes Zinskonto.

2125 oder 2126 Zinsen zur Finanzierung des Anlagevermögens?

Auch 2126 Zinsen zur Finanzierung des Anlagevermögens klingt sehr ähnlich.

2125

ist speziell für Gebäude im Betriebsvermögen vorgesehen.

2126

betrifft allgemein Zinsen zur Finanzierung des Anlagevermögens.

Typische Beispiele für 2126 können sein:

• Maschinen
• technische Anlagen
• Betriebsausstattung
• Geschäftsausstattung
• andere Anlagegüter

Beispiel

Darlehen für Produktionsmaschine:

→ 2126

Darlehen für betriebliches Bürogebäude:

→ 2125

Merksatz

Gebäude = 2125. Sonstiges finanziertes Anlagevermögen = 2126 prüfen.

Praxisbeispiel 3: Maschine oder Gebäude?

Unternehmen A finanziert eine Produktionsmaschine für:

250.000,00 €

Jahreszinsen:

10.000,00 €

→ 2126 Zinsen zur Finanzierung des Anlagevermögens prüfen

Unternehmen B finanziert eine Lagerhalle für:

250.000,00 €

Jahreszinsen:

10.000,00 €

→ 2125

Der Zinsbetrag ist identisch.

Die Kontierung unterscheidet sich wegen des finanzierten Vermögensgegenstands.

2125 oder 4831 Abschreibungen auf Gebäude?

Diese Konten haben völlig unterschiedliche Aufgaben.

4831 Abschreibungen auf Gebäude

bildet den planmäßigen Werteverzehr des Gebäudes ab.

2125

bildet die Kosten der Finanzierung des Gebäudes ab.

Beispiel

Gebäude-AfA:

20.000,00 €

Darlehenszinsen:

12.000,00 €

Dann entstehen zwei getrennte Aufwendungen:

4831 Abschreibungen auf Gebäude 20.000,00 €

und:

2125 Zinsaufwendungen 12.000,00 €

Merksatz

AfA = Werteverzehr des Gebäudes. Zins = Preis für die Finanzierung.

Zinsen erhöhen beim Kauf eines fertigen Gebäudes nicht automatisch dessen Anschaffungskosten

Wird ein fertiges Gebäude gekauft und über ein Darlehen finanziert, sind die laufenden Finanzierungskosten grundsätzlich getrennt von den Anschaffungskosten des Gebäudes zu betrachten.

Beispiel

Kaufpreis Gebäudeanteil:

600.000,00 €

Darlehenszinsen im ersten Jahr:

24.000,00 €

Die 24.000,00 € werden nicht allein deshalb zum Gebäudewert hinzugerechnet, weil das Darlehen für den Kauf verwendet wurde.

Sie werden grundsätzlich als Finanzierungsaufwand behandelt.

Merksatz

Gebäudekauf und Gebäudefinanzierung sind zwei getrennte Vorgänge.

Sonderfall: Fremdkapitalzinsen während der Herstellung eines Gebäudes

Bei selbst hergestellten Gebäuden gibt es eine wichtige Besonderheit.

Nach § 255 Abs. 3 HGB gehören Fremdkapitalzinsen grundsätzlich nicht zu den Herstellungskosten.

Zinsen für Fremdkapital, das speziell zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstands verwendet wird, dürfen jedoch in die Herstellungskosten einbezogen werden, soweit sie auf den Herstellungszeitraum entfallen.

Beispiel

Ein Unternehmen errichtet selbst ein neues Betriebsgebäude.

Während der Bauphase entstehen unmittelbar zurechenbare Finanzierungszinsen von:

30.000,00 €

Handelsrechtlich kann geprüft werden, ob diese Zinsen nach § 255 Abs. 3 HGB in die Herstellungskosten des Gebäudes einbezogen werden.

Werden sie aktiviert, sind sie insoweit nicht gleichzeitig laufender Aufwand auf 2125.

Wichtig

Die steuerliche Behandlung ist zusätzlich gesondert zu prüfen.

Merksatz

Gebäude bereits gekauft = laufende Zinsen grundsätzlich Aufwand. Gebäude wird selbst hergestellt = Aktivierung von Herstellungszinsen gesondert prüfen.

Nur Zinsen des Herstellungszeitraums kommen für eine Aktivierung in Betracht

Das handelsrechtliche Wahlrecht des § 255 Abs. 3 HGB betrifft nur Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen.

Beispiel

Bauphase:

Januar 2026 bis Dezember 2026

Zinsen während der Bauphase:

20.000,00 €

Zinsen nach Fertigstellung im Jahr 2027:

18.000,00 €

Die nach Fertigstellung anfallenden laufenden Finanzierungszinsen können nicht einfach aufgrund von § 255 Abs. 3 HGB weiterhin als Herstellungskosten behandelt werden.

Sie stellen grundsätzlich laufenden Finanzierungsaufwand dar.

Merksatz

Herstellungszinsen betreffen den Herstellungszeitraum – nicht die gesamte spätere Kreditlaufzeit.

2125 und § 4 Abs. 4a EStG

Bei Einzelunternehmen und Mitunternehmerschaften können sogenannte Überentnahmen dazu führen, dass bestimmte betriebliche Schuldzinsen steuerlich teilweise nicht abzugsfähig sind.

Dafür existiert:

2113 Nicht abzugsfähige Schuldzinsen nach § 4 Abs. 4a EStG (Hinzurechnungsbetrag)

Allerdings enthält § 4 Abs. 4a EStG eine wichtige Ausnahme:

Der Abzug von Schuldzinsen für Darlehen zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens bleibt unberührt.

Da ein Betriebsgebäude zum Anlagevermögen gehört, können Zinsen eines eindeutig entsprechenden Anschaffungs- oder Herstellungsdarlehens unter diese Ausnahme fallen.

Merksatz

Eindeutiges Darlehen für Anschaffung oder Herstellung eines Betriebsgebäudes = besondere Ausnahme des § 4 Abs. 4a EStG beachten.

Nicht jeder Betrag auf 2125 ist automatisch von § 4 Abs. 4a EStG ausgenommen

Die Ausnahme richtet sich nach dem tatsächlichen Finanzierungszweck.

Es reicht nicht, dass eine Zinszahlung einfach auf 2125 gebucht wurde.

Beispiel

Ein Darlehen wurde ursprünglich für laufende Betriebsausgaben aufgenommen.

Später wird behauptet, es habe mit einem Gebäude zu tun.

Allein eine Umbuchung auf 2125 schafft noch keinen nachweisbaren Zusammenhang mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Merksatz

Steuerliche Wirkung folgt dem echten Sachverhalt – nicht nur der Kontonummer.

Finanzierung sauber dokumentieren

Gerade bei Immobilienfinanzierungen sollten Unterlagen nachvollziehbar zeigen:

• welches Gebäude finanziert wurde
• Darlehensbetrag
• Auszahlungsdatum
• Verwendung der Darlehensmittel
• Kaufpreis beziehungsweise Herstellungskosten
• Tilgungsplan
• Zinssatz
• Laufzeit
• gegebenenfalls Aufteilung auf verschiedene Gebäudeteile oder andere Zwecke

Das ist insbesondere wichtig, wenn steuerliche Sonderregelungen zur Schuldzinsenabziehbarkeit relevant werden.

Praxisbeispiel 4: Kauf eines Betriebsgebäudes

Ein Unternehmen kauft ein Betriebsgebäude.

Gebäudeanteil:

800.000,00 €

Das Unternehmen nimmt dafür ein Darlehen über:

600.000,00 €

auf.

Jahreszinsen:

24.000,00 €

Buchung der Zinsen

2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören 24.000,00 € an 1200 Bank 24.000,00 €

Die Zinsen sind von der:

• Aktivierung des Gebäudes
• Gebäudeabschreibung
• Darlehenstilgung

getrennt.

Gebäude und Grund und Boden unterscheiden

Bei einer Immobilie bestehen regelmäßig mindestens zwei wirtschaftlich unterschiedliche Vermögensbestandteile:

• Gebäude
• Grund und Boden

Grund und Boden wird nicht planmäßig abgeschrieben.

Das Gebäude wird dagegen grundsätzlich abgeschrieben.

Auch bei der Finanzierung kann es für steuerliche oder betriebswirtschaftliche Zwecke erforderlich sein, die Verwendung der Darlehensmittel nachvollziehbar zuzuordnen.

Beispiel

Gesamter Immobilienkauf:

1.000.000,00 €

Davon:

• Gebäude: 700.000,00 €
• Grund und Boden: 300.000,00 €

Das Darlehen finanziert den gesamten Kaufpreis.

Dann sollte bei Fragestellungen, die ausdrücklich an bestimmte Anlagegüter oder Finanzierungszwecke anknüpfen, nicht ohne weitere Prüfung angenommen werden, dass sämtliche Zinsen ausschließlich dem Gebäude zuzurechnen sind.

Merksatz

Bei Immobilien Gebäude und Grundstück nicht gedanklich zu einem einzigen Vermögensgegenstand verschmelzen.

Gemischt genutzte Gebäude

Ein Gebäude kann teilweise betrieblich und teilweise privat genutzt werden.

Gerade beim Einzelunternehmen ist dann eine saubere Zuordnung der Finanzierung wichtig.

Beispiel

Gebäude:

• Erdgeschoss betrieblich
• Obergeschoss privat

Ein Darlehen finanziert den gesamten Erwerb.

Dann dürfen nicht automatisch sämtliche Zinsen als betrieblicher Zinsaufwand auf 2125 behandelt werden.

Es muss geprüft werden, welcher Teil der Finanzierung dem Betriebsvermögen beziehungsweise der betrieblichen Nutzung zuzurechnen ist.

Merksatz

Gemischte Nutzung = Zinsen sachgerecht zuordnen.

Ein privat genutztes Gebäude gehört nicht einfach auf 2125

2125 trägt ausdrücklich die Bezeichnung:

Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören.

Damit ist klar:

Zinsen für ein ausschließlich privat gehaltenes Wohnhaus eines Einzelunternehmers gehören nicht auf dieses Konto.

Beispiel

Privates Eigenheim:

Darlehenszinsen:

12.000,00 €

→ grundsätzlich kein betrieblicher Aufwand auf 2125

Auch dann nicht, wenn die Rate versehentlich vom betrieblichen Bankkonto bezahlt wurde.

Merksatz

Geschäftskonto bezahlt macht ein privates Haus nicht zum Betriebsvermögen.

Mietobjekt im Betriebsvermögen

Ein betrieblich gehaltenes Gebäude kann auch an Dritte vermietet sein.

Entscheidend ist, ob das Gebäude zum Betriebsvermögen gehört und die Finanzierung betrieblich veranlasst ist.

Dann können entsprechende Zinsaufwendungen ebenfalls im Bereich 2125 relevant sein.

Die tatsächliche steuerliche Einordnung des Gebäudes und der Einkunftsart muss jedoch zum konkreten Unternehmen passen.

Gebäude wird verkauft, Darlehen bleibt bestehen

Es kann vorkommen, dass ein Betriebsgebäude verkauft wird, das dazugehörige Darlehen aber noch nicht vollständig abgelöst ist.

Dann sollte geprüft werden, ob die nach dem Verkauf anfallenden Zinsen weiterhin eindeutig dem ehemaligen betrieblichen Finanzierungszusammenhang zugeordnet werden können und welches Konto beziehungsweise welche steuerliche Behandlung noch sachgerecht ist.

Eine automatische dauerhafte Verwendung von 2125 allein aufgrund der ursprünglichen Darlehensbezeichnung wäre nicht sinnvoll.

Merksatz

Gebäude weg, Darlehen noch da = Zinszuordnung neu prüfen.

Umschuldung eines Gebäudedarlehens

Ein Gebäudedarlehen kann durch ein neues Darlehen ersetzt werden.

Dann muss geprüft werden, ob die neue Finanzierung weiterhin unmittelbar dem betrieblichen Gebäude zuzuordnen ist.

Beispiel

Altes Gebäudedarlehen:

300.000,00 €

wird vollständig durch ein neues Darlehen über:

300.000,00 €

abgelöst.

Besteht der Finanzierungszusammenhang unverändert fort, können auch die Zinsen des neuen Darlehens weiterhin Gebäudezinsen darstellen.

Die Vertrags- und Zahlungswege sollten entsprechend dokumentiert werden.

Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht automatisch normaler Gebäudezins

Wird ein Gebäudedarlehen vorzeitig beendet, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Diese Zahlung ist wirtschaftlich nicht identisch mit dem normalen laufenden Darlehenszins.

Die konkrete Kontierung muss nach dem zugrunde liegenden Sachverhalt geprüft werden.

Sie sollte nicht allein wegen des Zusammenhangs mit einem Gebäudedarlehen ungeprüft auf 2125 gebucht werden.

Merksatz

Laufender Zins und Vorfälligkeitsentschädigung sind unterschiedliche Vorgänge.

Disagio bei einer Gebäudefinanzierung

Ein Gebäudedarlehen kann mit einem Disagio beziehungsweise Damnum verbunden sein.

Dann ist die laufende Auflösung dieses abgegrenzten Finanzierungsbetrags nicht dasselbe wie der normale Zins auf 2125.

Für eine Finanzierung des Anlagevermögens existiert:

2124 Abschreibungen auf ein Agio oder Disagio/Damnum zur Finanzierung des Anlagevermögens

Beispiel

Laufende Gebäudezinsen:

15.000,00 €

→ 2125

Auflösung des Disagios der Gebäudefinanzierung:

2.000,00 €

→ 2124 prüfen

Merksatz

Normaler Gebäudezins = 2125. Disagioauflösung = 2124.

Keine normale Vorsteuer aus Darlehenszinsen

Normale Kreditzinsen gehören grundsätzlich zu den umsatzsteuerfreien Finanzumsätzen.

Deshalb wird aus einer gewöhnlichen Zinsbelastung nicht einfach 19 % Vorsteuer herausgerechnet.

Beispiel

Gebäudezinsen:

2.000,00 €

Richtig:

2125 2.000,00 € an 1200 Bank 2.000,00 €

Nicht:

1.680,67 € Zinsaufwand + 319,33 € 1576 Abziehbare Vorsteuer 19 %.

Merksatz

Darlehenszins enthält normalerweise keine normale 19-%-Vorsteuer.

2125 oder Bankgebühren?

Eine Darlehensabrechnung kann mehrere Positionen enthalten.

Beispiele:

• Zinsen
• Kontoführungsentgelt
• Verwaltungsgebühr
• Kreditprovision
• Bereitstellungsentgelt

Nicht alles gehört automatisch auf 2125.

Normale Gebäudezinsen

→ 2125

Kreditprovisionen und bestimmte Verwaltungsbeiträge

→ beispielsweise 2141 Kreditprovisionen und Verwaltungskostenbeiträge prüfen

sonstige Bank- und Zahlungsverkehrskosten

→ beispielsweise 4970 Nebenkosten des Geldverkehrs prüfen

Merksatz

Bankabrechnung nicht pauschal auf 2125 buchen – Positionen einzeln prüfen.

Bereitstellungszinsen

Bei Immobilienfinanzierungen können sogenannte Bereitstellungszinsen entstehen, wenn zugesagte Darlehensmittel noch nicht vollständig abgerufen wurden.

Diese sind zwar Finanzierungskosten, müssen aber anhand ihrer wirtschaftlichen Funktion und der konkreten Kontensystematik beurteilt werden.

Sie sollten nicht ohne Prüfung mit gewöhnlichen laufenden Darlehenszinsen gleichgesetzt werden.

Zinsen über den Jahreswechsel

Bei bilanzierenden Unternehmen müssen Zinsen periodengerecht dem Geschäftsjahr zugeordnet werden, in dem sie wirtschaftlich entstanden sind.

Beispiel

Gebäudezinsen für Dezember:

1.500,00 €

Die Bank belastet sie erst im Januar.

Der Aufwand gehört wirtschaftlich trotzdem in das alte Geschäftsjahr.

Zum Bilanzstichtag kann deshalb eine entsprechende Verbindlichkeit beziehungsweise Abgrenzung erforderlich sein.

Merksatz

Zinsaufwand gehört zum Zeitraum der Kapitalnutzung – nicht zwingend zum Abbuchungstag.

Praxisbeispiel 5: Zinsen noch nicht bezahlt

Bis zum 31. Dezember sind Gebäudezinsen von:

2.400,00 €

entstanden.

Die Bank zieht sie erst im Januar ein.

Abschlusslogik

2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören 2.400,00 € an entsprechendes Verbindlichkeitskonto 2.400,00 €

Zahlung im Folgejahr

Verbindlichkeitskonto 2.400,00 € an 1200 Bank 2.400,00 €

Bei der Zahlung entsteht kein zweiter Zinsaufwand.

Vorausbezahlte Gebäudezinsen

Der umgekehrte Fall ist ebenfalls möglich.

Ein Unternehmen bezahlt Zinsen im Voraus, obwohl ein Teil wirtschaftlich das nächste Geschäftsjahr betrifft.

Dann kann eine aktive Rechnungsabgrenzung erforderlich sein.

Dafür ist:

0980 Aktive Rechnungsabgrenzung

relevant.

Beispiel

Am 1. Oktober werden Zinsen für zwölf Monate im Voraus bezahlt:

12.000,00 €

Auf Oktober bis Dezember entfallen:

3.000,00 €

Auf das Folgejahr entfallen:

9.000,00 €

Dieser Folgejahresanteil ist bei Bilanzierung grundsätzlich zeitlich abzugrenzen.

Merksatz

Zinsen im Voraus bezahlt = 0980 prüfen.

Zinsgutschrift

Eine Bank kann eine frühere Zinsberechnung korrigieren.

Beispiel

Gebäudezinsen wurden mit:

5.000,00 €

belastet.

Später schreibt die Bank:

500,00 €

gut.

Vereinfachte Buchung

1200 Bank 500,00 € an 2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören 500,00 €

Der Zinsaufwand reduziert sich entsprechend.

Zinsertrag nicht mit Gebäudezins verrechnen

Ein Unternehmen kann gleichzeitig Zinsaufwendungen und Zinserträge haben.

Diese sollten getrennt gebucht werden.

Gebäudezinsen

→ 2125

Zinserträge

→ beispielsweise 2650 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Beispiel

Gebäudezins:

20.000,00 €

Zinsertrag:

2.000,00 €

Nicht einfach nur:

18.000,00 € Zinsaufwand

buchen.

Aufwand und Ertrag werden getrennt ausgewiesen.

2125 oder 2375 Grundsteuer?

Ein betriebliches Gebäude verursacht unterschiedliche Kosten.

Finanzierung

→ 2125

Grundsteuer

→ 2375 Grundsteuer

Gebäudeabschreibung

→ 4831 Abschreibungen auf Gebäude

Versicherung

→ entsprechendes Versicherungskonto

Reparaturen

→ passendes Reparatur- beziehungsweise Instandhaltungskonto

Diese Kosten dürfen nicht miteinander vermischt werden.

Merksatz

Ein Gebäude kann viele Aufwandsarten verursachen – Zinsen sind nur eine davon.

2125 oder Gebäudeversicherung?

Eine Gebäudeversicherung ist kein Finanzierungsvorgang.

Versicherungsprämien gehören deshalb nicht auf 2125.

2125 wird ausschließlich für entsprechende Zinsaufwendungen verwendet.

Merksatz

Bank bekommt Zinsen = 2125. Versicherung bekommt Prämie = Versicherungskonto.

2125 oder Gebäudereparatur?

Auch Reparatur- und Instandhaltungskosten besitzen keinen Finanzierungscharakter.

Beispiel

Dachreparatur:

25.000,00 €

→ Reparatur-/Instandhaltungskonto prüfen

Zinsen des Gebäudedarlehens:

10.000,00 €

→ 2125

Die beiden Beträge können im selben Geschäftsjahr parallel anfallen.

Ein Gebäude kann vollständig abgeschrieben sein und trotzdem Zinsen verursachen

Der Buchwert des Gebäudes und die Darlehensschuld müssen nicht parallel verlaufen.

Beispiel

Gebäude ist bilanziell bereits weitgehend abgeschrieben.

Ein dazugehöriges Darlehen besteht aber noch.

Solange die Finanzierung betrieblich zuzuordnen ist, können weiterhin Zinsaufwendungen entstehen.

Merksatz

Gebäudebuchwert und Darlehensstand sind zwei getrennte Größen.

Umgekehrt kann das Darlehen schon vollständig getilgt sein

Ein Gebäude kann weiterhin im Anlagevermögen stehen, obwohl das Darlehen längst zurückgezahlt ist.

Dann entstehen keine Zinsen mehr auf 2125.

Die Gebäudeabschreibung kann trotzdem weiterlaufen.

Beispiel

Darlehen vollständig getilgt:

→ Gebäudezinsen 0,00 €

Gebäude besitzt noch Restbuchwert:

→ 4831 Abschreibungen auf Gebäude läuft weiter

Merksatz

Finanzierungsdauer und Nutzungsdauer des Gebäudes sind nicht dasselbe.

Mehrere Gebäudedarlehen

Ein Unternehmen kann mehrere Gebäude und mehrere Finanzierungen besitzen.

Beispiel

Bürogebäude A:

Jahreszinsen 15.000,00 €

Lagerhalle B:

Jahreszinsen 12.000,00 €

Produktionsgebäude C:

Jahreszinsen 20.000,00 €

Gesamter Saldo 2125:

47.000,00 € Soll

Für die interne Nachvollziehbarkeit sollte trotzdem erkennbar bleiben, welches Darlehen welchem Gebäude zugeordnet ist.

Kostenstellen oder Objekte verwenden

Gerade bei mehreren Immobilien kann eine zusätzliche Objekt- oder Kostenstellenzuordnung sinnvoll sein.

Beispiel

2125 insgesamt:

60.000,00 €

Davon:

• Verwaltungsgebäude: 20.000,00 €
• Lagerhalle: 15.000,00 €
• Produktionshalle: 25.000,00 €

Das Sachkonto zeigt die Kostenart.

Die Objektzuordnung zeigt, welches Gebäude die Finanzierungskosten verursacht.

Hoher Saldo auf 2125 sollte analysiert werden

Steigen die Gebäudezinsen stark an, kann das verschiedene Ursachen haben.

Beispiele:

• neues Gebäudedarlehen
• höhere variable Zinssätze
• Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen
• zusätzliche Immobilieninvestition
• Umschuldung
• dauerhaft hohe Restschuld

Beispiel

Vorjahr:

20.000,00 €

Aktuelles Jahr:

45.000,00 €

Dann sollte geklärt werden, warum sich der Finanzierungsaufwand mehr als verdoppelt hat.

Merksatz

2125 ist nicht nur Buchhaltung – das Konto zeigt die Finanzierungskosten des Immobilienbestands.

Variable und feste Verzinsung

Ein Gebäudedarlehen kann:

• fest verzinst
• variabel verzinst

sein.

Bei variabler Verzinsung kann sich der jährliche Aufwand auf 2125 deutlich verändern, obwohl die Darlehensschuld kaum verändert wurde.

Beispiel

Restschuld:

500.000,00 €

Zins vorher:

2 % = 10.000,00 €

Zins später:

4 % = 20.000,00 €

Die Zinskosten verdoppeln sich, obwohl die Restschuld gleich bleibt.

Fremdwährungsdarlehen

Ein Gebäude kann theoretisch über ein Darlehen in Fremdwährung finanziert werden.

Dann können zusätzlich zu den Zinsen Wechselkursgewinne oder Wechselkursverluste entstehen.

Diese Währungsdifferenzen sind keine Gebäudezinsen und gehören deshalb nicht automatisch auf 2125.

Für Währungsumrechnungsaufwendungen existieren gesonderte Konten, beispielsweise:

2150 Aufwendungen aus der Währungsumrechnung

Merksatz

Zins und Wechselkurseffekt getrennt buchen.

Darlehen von verbundenen Unternehmen

Wird das Gebäudedarlehen nicht von einer Bank, sondern von einem verbundenen Unternehmen gewährt, können für den Jahresabschluss speziellere Zinskonten beziehungsweise Ausweisvorschriften relevant sein.

Im SKR03 existieren beispielsweise gesonderte Konten für Zinsaufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen.

Die Gebäudezuordnung sollte deshalb nicht dazu führen, dass andere notwendige Abschlussgliederungen ignoriert werden.

Merksatz

Bei Spezialbeziehungen immer prüfen, ob ein noch spezielleres Zinskonto erforderlich ist.

Darlehen eines Mitunternehmers oder Gesellschafters

Auch bei Darlehen von Gesellschaftern oder Mitunternehmern können spezielle steuerliche und buchhalterische Regelungen gelten.

Ein Gebäudebezug allein entscheidet dann möglicherweise nicht über die endgültige Kontierung.

Bei Mitunternehmern kann beispielsweise:

2128 Zinsaufwendungen für Kapitalüberlassung durch Mitunternehmer § 15 EStG

relevant sein.

Merksatz

Gebäude finanziert + besonderer Darlehensgeber = Spezialkonto prüfen.

Was wird typischerweise auf Konto 2125 gebucht?

Typischerweise werden auf 2125 erfasst:

• Darlehenszinsen für betriebliche Gebäude
• Hypothekenzinsen für Gebäude des Betriebsvermögens
• Zinsen aus der Finanzierung betrieblicher Lager-, Büro- oder Produktionsgebäude
• entsprechende zeitlich abgegrenzte Gebäudezinsen
• Korrekturen beziehungsweise Gutschriften solcher Zinsen

Voraussetzung ist ein betrieblicher Zusammenhang mit einem Gebäude des Betriebsvermögens.

Was gehört typischerweise nicht auf Konto 2125?

Nicht beziehungsweise nicht automatisch auf 2125 gehören:

• Tilgung eines Gebäudedarlehens → Darlehensverbindlichkeit
• Gebäudeabschreibung → 4831 Abschreibungen auf Gebäude
• Zinsen für andere Anlagegüter → 2126 Zinsen zur Finanzierung des Anlagevermögens prüfen
• allgemeine langfristige Zinsen ohne speziellen Gebäudebezug → 2120 Zinsaufwendungen für langfristige Verbindlichkeiten prüfen
• Kontokorrentzinsen → 2118 Zinsen auf Kontokorrentkonten
• Disagio-/Damnum-Auflösung einer Anlagefinanzierung → 2124 Abschreibungen auf ein Agio oder Disagio/Damnum zur Finanzierung des Anlagevermögens
• Grundsteuer → 2375 Grundsteuer
• Gebäude-AfA → 4831
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Gebäudeversicherung
• Kreditprovisionen → 2141 Kreditprovisionen und Verwaltungskostenbeiträge prüfen
• normale Bankgebühren → 4970 Nebenkosten des Geldverkehrs prüfen
• ausschließlich private Immobilienfinanzierung
• Währungsverluste aus Fremdwährungsdarlehen → beispielsweise 2150 Aufwendungen aus der Währungsumrechnung prüfen

Kontoart und Abschluss

Kontonummer: 2125 Kontenbezeichnung: Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören Kontenart: Aufwandskonto Kontenklasse: 2 Kategorie: Aufwand Bereich: Zinsen und ähnliche Aufwendungen / Gebäude des Betriebsvermögens Normale Kontoseite: Soll Zinsaufwendungen: Soll Gutschriften beziehungsweise Korrekturen: Haben Abschluss: GuV Bilanz: Nicht in der Bilanz GuV: Aufwand · Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Was zeigt der Saldo des Kontos?

Der typische Sollsaldo von 2125 zeigt die im Geschäftsjahr erfassten Zinsaufwendungen für Gebäude des Betriebsvermögens.

Beispiel

Bürogebäude:

15.000,00 €

Lagerhalle:

10.000,00 €

Produktionshalle:

20.000,00 €

Gesamtsaldo:

15.000 + 10.000 + 20.000 =

45.000,00 € Soll

Das bedeutet:

Das Unternehmen hatte im Geschäftsjahr 45.000,00 € entsprechende Gebäude-Finanzierungskosten.

Der Saldo zeigt jedoch nicht:

• den Gebäudewert
• den Restbuchwert des Gebäudes
• die Höhe der Darlehensschuld
• die Tilgung

Merksatz

2125 zeigt Jahreszinsaufwand – nicht Gebäude- oder Darlehensbestand.

Warum ein Habensaldo auffällig wäre

2125 ist ein Aufwandskonto mit normaler Sollseite.

Ein Habensaldo sollte deshalb geprüft werden.

Mögliche Ursachen sind beispielsweise:

• größere Zinsgutschrift
• Storno einer zu hohen Zinsbuchung
• falsche Periodenabgrenzung
• Soll und Haben vertauscht
• Zinsertrag wurde versehentlich auf 2125 gebucht

Ein Habensaldo kann durch Korrekturen entstehen, sollte aber nachvollziehbar sein.

Typische Fehler

Gesamte Darlehensrate auf 2125 buchen

Nur der Zinsanteil gehört auf 2125. Tilgung reduziert die Darlehensverbindlichkeit.

Gebäude-AfA als Zins behandeln

Die Gebäudeabschreibung gehört auf 4831 Abschreibungen auf Gebäude.

Zinsen für eine Maschine auf 2125 buchen

Dafür ist 2126 Zinsen zur Finanzierung des Anlagevermögens zu prüfen.

Allgemeine Zinsen ohne Gebäudebezug auf 2125 buchen

Das Konto ist speziell für Gebäude des Betriebsvermögens vorgesehen.

Private Hausfinanzierung auf 2125 buchen

Ein ausschließlich privates Gebäude gehört nicht in den betrieblichen Zinsaufwand.

Gemischt genutztes Gebäude vollständig betrieblich behandeln

Bei gemischter Nutzung muss die betriebliche Zuordnung sorgfältig geprüft werden.

Disagioauflösung auf 2125 buchen

Für ein Disagio einer Anlagefinanzierung ist 2124 zu prüfen.

Fremdkapitalzinsen beim selbst hergestellten Gebäude immer sofort als Aufwand behandeln

Während des Herstellungszeitraums kann handelsrechtlich § 255 Abs. 3 HGB relevant sein.

Fremdkapitalzinsen nach Fertigstellung weiter als Herstellungskosten behandeln

Die Sonderregelung des § 255 Abs. 3 HGB betrifft nur Zinsen des Herstellungszeitraums.

§ 4 Abs. 4a EStG pauschal auf alle Gebäudezinsen anwenden

Zinsen für Darlehen zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Anlagevermögens sind von der dortigen Abzugsbeschränkung ausgenommen.

Andererseits jedes Konto 2125 automatisch von § 4 Abs. 4a EStG ausnehmen

Entscheidend ist der tatsächliche Zusammenhang des Darlehens mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Anlagevermögens.

Vorsteuer aus Gebäudezinsen herausrechnen

Normale Kreditzinsen enthalten grundsätzlich keine normale abzugsfähige 19-%-Vorsteuer.

Zinsen und Bankgebühren vermischen

Kreditprovisionen und andere Bankgebühren können andere Konten benötigen.

Periodenabgrenzung ignorieren

Zinsen müssen bei Bilanzierung dem richtigen wirtschaftlichen Zeitraum zugeordnet werden.

Grund und Boden sowie Gebäude ungeprüft gleich behandeln

Bei Immobilien können unterschiedliche Vermögensbestandteile und Finanzierungszuordnungen zu beachten sein.

Verwandte Konten

• 0980 Aktive Rechnungsabgrenzung – vorausbezahlte Zinsen für Folgeperioden
• 1200 Bank – Zahlung beziehungsweise Abbuchung der Zinsen
• 2113 Nicht abzugsfähige Schuldzinsen nach § 4 Abs. 4a EStG (Hinzurechnungsbetrag) – steuerliche Abzugsbeschränkung bei Überentnahmen
• 2118 Zinsen auf Kontokorrentkonten – Kontokorrentzinsen
• 2120 Zinsaufwendungen für langfristige Verbindlichkeiten – allgemeine langfristige Schuldzinsen
• 2124 Abschreibungen auf ein Agio oder Disagio/Damnum zur Finanzierung des Anlagevermögens – Auflösung entsprechender abgegrenzter Anlagefinanzierungskosten
• 2126 Zinsen zur Finanzierung des Anlagevermögens – Zinsen anderer Anlagefinanzierungen
• 2128 Zinsaufwendungen für Kapitalüberlassung durch Mitunternehmer § 15 EStG – besondere Zinsaufwendungen gegenüber Mitunternehmern
• 2141 Kreditprovisionen und Verwaltungskostenbeiträge – weitere Finanzierungskosten
• 2150 Aufwendungen aus der Währungsumrechnung – Kursverluste aus Fremdwährungssachverhalten
• 2375 Grundsteuer – laufender Steueraufwand für Grundbesitz
• 2650 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge – Zinserträge
• 4831 Abschreibungen auf Gebäude – planmäßige Gebäudeabschreibung
• 4970 Nebenkosten des Geldverkehrs – Bank- und Zahlungsverkehrskosten

Kurz zusammengefasst

Das Konto 2125 Zinsaufwendungen für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören erfasst Finanzierungskosten aus Darlehen für betriebliche Gebäude. Es ist ein Aufwandskonto mit normaler Sollseite und wird über die GuV abgeschlossen. Zinsen müssen von der Tilgung des Darlehens, der Gebäudeabschreibung und anderen Gebäudekosten getrennt werden. Für andere Anlagefinanzierungen ist insbesondere 2126 Zinsen zur Finanzierung des Anlagevermögens zu prüfen. Bei einem Disagio beziehungsweise Damnum einer Anlagefinanzierung kann 2124 relevant sein. Zinsen aus Darlehen zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Anlagevermögens bleiben von der Abzugsbeschränkung des § 4 Abs. 4a EStG ausdrücklich unberührt. Bei selbst hergestellten Gebäuden ist zusätzlich zu beachten, dass bestimmte Fremdkapitalzinsen des Herstellungszeitraums nach § 255 Abs. 3 HGB in die Herstellungskosten einbezogen werden dürfen.

Kurzform: Zinsen eines betrieblichen Gebäudedarlehens = 2125 im Soll. Tilgung ist kein Aufwand. Gebäude-AfA = 4831. Disagioauflösung = 2124. Andere Anlagefinanzierung = 2126.