Grundsteuer

Einfach erklärt

Das Konto 2375 Grundsteuer erfasst Grundsteuer, die einem Unternehmen für betriebliche Grundstücke beziehungsweise Gebäude berechnet wird.

Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf Grundbesitz.

Typischer Fall:

Ein Unternehmen besitzt ein eigenes Betriebsgrundstück mit Büro-, Lager- oder Produktionsgebäude.

Die Gemeinde setzt hierfür Grundsteuer fest.

Diese betriebliche Grundsteuer wird als Aufwand des Unternehmens erfasst.

Merksatz

Grundsteuer für betrieblichen Grundbesitz = 2375 prüfen.

Soll oder Haben?

2375 ist ein Aufwandskonto.

Deshalb gilt grundsätzlich:

• Grundsteueraufwand entsteht → Soll
• Erstattung oder Korrektur → Haben

Typische Zahlung

2375 Grundsteuer an 1200 Bank

Merksatz

Grundsteueraufwand = Soll.

Praxisbeispiel 1: Grundsteuer wird vom Bankkonto bezahlt

Ein Unternehmen besitzt ein betriebliches Lagergebäude.

Die Gemeinde fordert für einen Zahlungszeitraum Grundsteuer von:

1.200,00 €

Der Betrag wird vom Geschäftskonto überwiesen.

Buchung

2375 Grundsteuer 1.200,00 € an 1200 Bank 1.200,00 €

Der Grundsteueraufwand erhöht sich um 1.200,00 €.

Gleichzeitig sinkt das Bankguthaben.

Keine Vorsteuer aus Grundsteuer

Auf Grundsteuer wird keine Umsatzsteuer wie bei einer normalen Lieferantenrechnung berechnet.

Deshalb darf aus dem Grundsteuerbescheid nicht einfach Vorsteuer herausgerechnet werden.

Beispiel

Grundsteuer:

1.200,00 €

Richtig:

2375 Grundsteuer 1.200,00 € an 1200 Bank 1.200,00 €

Nicht:

Grundsteuer netto + 1576 Abziehbare Vorsteuer 19 %

Merksatz

Grundsteuer enthält keine Vorsteuer.

Warum ist Grundsteuer betrieblicher Aufwand?

Gehört ein Grundstück oder Gebäude zum betrieblichen Bereich, entstehen aus diesem Grundbesitz laufende Kosten.

Die Grundsteuer gehört zu diesen laufenden betrieblichen Belastungen.

Sie vermindert deshalb grundsätzlich den betrieblichen Gewinn, soweit sie dem betrieblichen Bereich zuzuordnen ist.

Beispiel

Betriebsgebäude:

Grundsteuer pro Jahr:

4.000,00 €

Dann entstehen dem Unternehmen grundsätzlich 4.000,00 € Grundsteueraufwand für dieses Gebäude.

Grundsteuer oder Grunderwerbsteuer?

Diese beiden Steuern werden sehr häufig verwechselt.

Sie haben aber völlig unterschiedliche Funktionen.

Grundsteuer

Grundsteuer fällt laufend aufgrund des Grundbesitzes an.

→ 2375 Grundsteuer

Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich beim Erwerb eines Grundstücks.

Sie gehört bei einem betrieblichen Grundstück regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten des erworbenen Grundstücks beziehungsweise Gebäudes und wird deshalb nicht einfach als laufender Aufwand auf 2375 gebucht.

Beispiel

Unternehmen kauft ein Betriebsgrundstück.

Grunderwerbsteuer:

30.000,00 €

Diese 30.000,00 € sind keine Grundsteuer auf 2375.

Sie müssen im Zusammenhang mit den Anschaffungskosten des Grundstücks beziehungsweise Gebäudes berücksichtigt werden.

Merksatz

Grundsteuer = laufender Besitz. Grunderwerbsteuer = Grundstückskauf.

Grundsteuer oder Gewerbesteuer?

Auch diese beiden Steuerarten haben nichts miteinander zu tun.

Grundsteuer

knüpft an Grundbesitz an.

→ 2375

Gewerbesteuer

knüpft an den Gewerbebetrieb und dessen Gewerbeertrag an.

→ beispielsweise 4320 Gewerbesteuer

Merksatz

Grundstück = Grundsteuer. Gewerbebetrieb = Gewerbesteuer.

Grundsteuer oder 4510 Kfz-Steuer?

Für betrieblich gehaltene Fahrzeuge gibt es mit:

4510 Kfz-Steuer

ein eigenes Aufwandskonto.

Grundsteuer gehört ausschließlich in den Bereich des Grundbesitzes.

Merksatz

Grundstücksteuer = 2375. Fahrzeugsteuer = 4510.

Praxisbeispiel 2: Vierteljährliche Grundsteuerzahlung

Die jährliche Grundsteuer für ein betriebliches Grundstück beträgt:

4.800,00 €

Sie wird in vier gleichen Teilbeträgen gezahlt.

Je Zahlung:

4.800,00 € ÷ 4 =

1.200,00 €

Jede Zahlung

2375 Grundsteuer 1.200,00 € an 1200 Bank 1.200,00 €

Nach vier Zahlungen beträgt der gesamte Jahresaufwand:

4.800,00 €

Grundsteuerbescheid und Zahlung sind nicht zwingend derselbe Zeitpunkt

Bei bilanzierenden Unternehmen ist zwischen der wirtschaftlich entstandenen Steuerbelastung und der späteren Zahlung zu unterscheiden.

Ist die Grundsteuer bereits entstanden und als Verpflichtung zu erfassen, wird sie nicht erst dadurch zum Aufwand, dass das Geld tatsächlich vom Bankkonto abgeht.

Vereinfachtes Beispiel

Zum Bilanzstichtag besteht noch eine bereits entstandene Grundsteuerverpflichtung von:

1.000,00 €

Dann kann zunächst eine Verbindlichkeit erfasst werden.

Je nach konkretem Sachverhalt kann beispielsweise ein Steuerverbindlichkeitskonto wie:

1736 Verbindlichkeiten aus Steuern und Abgaben

relevant sein.

Vereinfachte Buchungslogik

2375 Grundsteuer 1.000,00 € an 1736 Verbindlichkeiten aus Steuern und Abgaben 1.000,00 €

Bei späterer Zahlung:

1736 Verbindlichkeiten aus Steuern und Abgaben 1.000,00 € an 1200 Bank 1.000,00 €

Dadurch wird der Aufwand nicht doppelt gebucht.

Merksatz

Aufwand entsteht und Zahlung erfolgt nicht immer gleichzeitig.

Zahlung einer bereits gebuchten Grundsteuerverbindlichkeit

Wurde die Grundsteuer bereits als Aufwand und Verbindlichkeit erfasst, darf bei der späteren Zahlung nicht erneut 2375 belastet werden.

Bereits gebucht

2375 an 1736

Spätere Zahlung

1736 an 1200 Bank

Falsch wäre

bei Zahlung nochmals:

2375 an Bank

Dadurch würde derselbe Grundsteueraufwand zweimal in der GuV erscheinen.

Erstattung von Grundsteuer

Eine Gemeinde kann einen bereits festgesetzten Betrag später korrigieren.

Hat das Unternehmen zu viel Grundsteuer bezahlt, kann eine Erstattung entstehen.

Beispiel

Grundsteuererstattung:

500,00 €

Wird eine im selben Zusammenhang zuvor auf 2375 erfasste Grundsteuer korrigiert, kann die Erstattung grundsätzlich den Grundsteueraufwand mindern.

Vereinfachte Buchung

1200 Bank 500,00 € an 2375 Grundsteuer 500,00 €

Bei Erstattungen für frühere Wirtschaftsjahre oder besonderen Abschlussfällen kann jedoch ein spezielleres Korrektur- beziehungsweise Ertragskonto erforderlich sein.

Merksatz

Erstattung prüfen: laufenden Grundsteueraufwand korrigieren oder speziellen Vorjahresfall berücksichtigen.

Grundsteuer für ein betriebliches Grundstück

2375 ist insbesondere dann naheliegend, wenn das Grundstück beziehungsweise Gebäude betrieblich genutzt wird.

Typische Beispiele:

• eigenes Bürogebäude
• eigene Werkstatt
• eigenes Lager
• eigene Produktionshalle
• betriebliches Ladenlokal im Eigentum
• andere betriebliche Grundstücke

Entscheidend ist die betriebliche Zuordnung des Grundbesitzes.

Privatgrundstück gehört nicht einfach auf 2375

Besitzt ein Einzelunternehmer privat ein Wohnhaus, gehört dessen Grundsteuer nicht allein deshalb in die betriebliche Buchhaltung, weil dieselbe Person auch Unternehmer ist.

Beispiel

Einzelunternehmer besitzt:

• ein betriebliches Lager
• ein ausschließlich privat genutztes Einfamilienhaus

Grundsteuer Lager:

→ betrieblicher Bereich, 2375 prüfen

Grundsteuer privates Einfamilienhaus:

→ grundsätzlich privater Bereich

Merksatz

Nicht der Eigentümer allein entscheidet – entscheidend ist, ob der Grundbesitz betrieblich oder privat zugeordnet ist.

Gemischt genutztes Gebäude

Ein Gebäude kann sowohl betrieblich als auch privat genutzt werden.

Beispiel

Gebäude:

• Erdgeschoss betriebliches Büro
• Obergeschoss private Wohnung des Unternehmers

Dann kann nicht automatisch die gesamte Grundsteuer als betrieblicher Aufwand behandelt werden.

Es muss geprüft werden, welcher Anteil dem betrieblichen Bereich zuzuordnen ist.

Die Aufteilung sollte nach einem sachgerechten und nachvollziehbaren Maßstab erfolgen.

Merksatz

Gemischt genutzt = privaten und betrieblichen Anteil sauber trennen.

Angemietetes Gebäude und Grundsteuer

Grundsteuer schuldet gegenüber der Gemeinde grundsätzlich der Grundstückseigentümer.

Bei vermieteten Gewerberäumen kann der Vermieter die Grundsteuer jedoch je nach vertraglicher Gestaltung als Bestandteil der Nebenkosten an den Mieter weiterbelasten.

Beim Mieter ist dann zu prüfen, ob der Betrag innerhalb der Miet- beziehungsweise Mietnebenkosten oder gesondert als Grundstücksaufwand geführt wird.

Der bloße Begriff „Grundsteuer“ auf einer Nebenkostenabrechnung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass beim Mieter zwingend 2375 verwendet werden muss.

Merksatz

Eigene Grundsteuer und vom Vermieter weiterberechnete Nebenkosten sind buchhalterisch nicht zwingend derselbe Fall.

Praxisbeispiel 3: Nebenkostenabrechnung des Vermieters

Ein Unternehmen mietet Büroräume.

Der Vermieter stellt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung unter anderem anteilige Grundsteuer in Rechnung.

Dann sollte geprüft werden, wie die Mietnebenkosten im verwendeten Kontenplan geführt werden.

Je nach Buchungssystem kann ein Miet- beziehungsweise Grundstückskostenkonto passender sein als 2375.

Wichtig

2375 sollte nicht allein aufgrund des Wortes „Grundsteuer“ auf der Nebenkostenabrechnung automatisch ausgewählt werden.

Grundsteuer ist keine Anschaffungskosten eines Gebäudes

Die laufende Grundsteuer fällt aufgrund des Besitzes eines Grundstücks an.

Sie ist deshalb grundsätzlich laufender Aufwand und nicht Bestandteil des Kaufpreises beziehungsweise der Anschaffungskosten eines Gebäudes.

Das unterscheidet sie insbesondere von bestimmten einmaligen Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer.

Merksatz

Laufende Grundsteuer = Aufwand. Steuer aufgrund des Grundstückserwerbs = Anschaffungskosten prüfen.

Grundsteuer und Instandhaltung unterscheiden

Die Grundsteuer entsteht unabhängig davon, ob an dem Grundstück Reparaturen durchgeführt werden.

Grundsteuer

→ 2375

Reparatur oder Instandhaltung eines betrieblichen Gebäudes

→ entsprechendes Reparatur- beziehungsweise Grundstücksaufwandskonto prüfen

Beispiel

Grundsteuerbescheid:

2.000,00 €

Dachreparatur:

8.000,00 €

Diese beiden Beträge gehören nicht auf dasselbe Konto, nur weil sie dasselbe Gebäude betreffen.

Grundsteuer und Gebäudeversicherung unterscheiden

Auch eine Gebäudeversicherung ist keine Grundsteuer.

Grundsteuer

öffentlich-rechtliche Steuer auf Grundbesitz

→ 2375

Gebäudeversicherung

Versicherungsprämie für bestimmte Risiken am Gebäude

→ entsprechendes Versicherungskonto prüfen

Damit bleiben verschiedene Grundstückskosten getrennt auswertbar.

Grundsteuer und Finanzierungskosten unterscheiden

Wurde ein Grundstück über ein Darlehen finanziert, entstehen möglicherweise zusätzlich Darlehenszinsen.

Diese Zinsen sind keine Grundsteuer.

Beispiel

Grundsteuer:

3.000,00 €

Darlehenszinsen für die Immobilienfinanzierung:

15.000,00 €

Beide Aufwendungen entstehen im Zusammenhang mit dem Gebäude, haben aber völlig unterschiedliche wirtschaftliche Ursachen und gehören auf unterschiedliche Konten.

Grundsteuer ist unabhängig vom Gewinn

Anders als beispielsweise die Gewerbesteuer hängt die Grundsteuer nicht unmittelbar davon ab, ob das Unternehmen im Geschäftsjahr Gewinn oder Verlust erzielt.

Ein Unternehmen kann einen Verlust erwirtschaften und trotzdem Grundsteuer für seine betrieblichen Grundstücke zahlen müssen.

Beispiel

Jahresverlust:

50.000,00 €

Grundsteuer:

4.000,00 €

Die Grundsteuer fällt trotzdem als betrieblicher Aufwand an.

Mehrere Grundstücke können gemeinsam auf 2375 erfasst werden

Besitzt ein Unternehmen mehrere betriebliche Grundstücke, können deren Grundsteueraufwendungen auf demselben Sachkonto gesammelt werden.

Beispiel

Grundsteuer Standort A:

3.000,00 €

Standort B:

5.000,00 €

Standort C:

2.000,00 €

Gesamter Saldo 2375:

10.000,00 € Soll

Für interne Auswertungen können zusätzlich Kostenstellen oder andere Zuordnungsmerkmale verwendet werden.

Kostenstellen können bei mehreren Standorten sinnvoll sein

Das Sachkonto 2375 beantwortet:

Wie viel Grundsteuer ist insgesamt angefallen?

Eine Kostenstelle kann zusätzlich beantworten:

Für welchen Standort ist die Grundsteuer angefallen?

Beispiel

2375 Grundsteuer insgesamt:

20.000,00 €

Davon:

• Werk 1: 8.000,00 €
• Lager: 5.000,00 €
• Verwaltung: 7.000,00 €

Das kann insbesondere bei mehreren Immobilien die Kostenanalyse erleichtern.

Grundsteuerbescheid als Beleg

Für die Buchung sollte der entsprechende Grundsteuerbescheid beziehungsweise eine nachvollziehbare Zahlungsgrundlage vorhanden sein.

Daraus ergeben sich insbesondere:

• steuerpflichtiger Grundbesitz
• festgesetzter Betrag
• Zahlungszeitpunkte
• zuständige Gemeinde
• gegebenenfalls Änderungen gegenüber früheren Bescheiden

Der Kontoauszug allein zeigt zwar die Zahlung, aber nicht immer ausreichend, welchem Grundstück oder Zeitraum der Betrag zuzuordnen ist.

Merksatz

Bescheid erklärt den Aufwand – Kontoauszug zeigt nur die Zahlung.

Änderungen des Grundsteuerbetrags

Die Höhe der Grundsteuer kann sich ändern.

Mögliche Ursachen sind beispielsweise Änderungen der zugrunde liegenden Festsetzung oder des kommunalen Hebesatzes.

Für die Buchhaltung ist entscheidend, den tatsächlich festgesetzten betrieblichen Betrag für den zutreffenden Zeitraum zu erfassen.

Eine Veränderung gegenüber dem Vorjahr ist deshalb nicht automatisch ein Buchungsfehler.

Was wird typischerweise auf Konto 2375 gebucht?

Typischerweise können auf 2375 erfasst werden:

• Grundsteuer für betriebliche Grundstücke
• Grundsteuer für betriebliche Gebäude im Eigentum
• Grundsteuer für betriebliche Lager-, Büro-, Verkaufs- oder Produktionsgrundstücke
• laufende Festsetzungen der betrieblichen Grundsteuer
• Korrekturen entsprechender Grundsteueraufwendungen

Was gehört typischerweise nicht auf Konto 2375?

Nicht auf 2375 gehören beispielsweise:

• Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Grundstücks → Anschaffungskosten prüfen
• Gewerbesteuer → 4320 Gewerbesteuer
• Kfz-Steuer → 4510 Kfz-Steuer
• persönliche Einkommensteuer eines Einzelunternehmers → 1811 Privatsteuern (nur Einzelunternehmen)
• Umsatzsteuerzahlungen
• Grundsteuer ausschließlich privat genutzter Immobilien
• Reparaturen und Instandhaltungen von Gebäuden
• Gebäudeversicherungen
• Darlehenszinsen für Immobilienfinanzierungen
• allgemeine Mietzahlungen

Kontoart und Abschluss

Kontonummer: 2375 Kontenbezeichnung: Grundsteuer Kontenart: Aufwandskonto Kontenklasse: 2 Kategorie: Aufwand Bereich: Sonstige Steuern Normale Kontoseite: Soll Grundsteueraufwand: Soll Korrektur beziehungsweise Erstattung: Haben Abschluss: GuV Bilanz: Nicht in der Bilanz GuV: Aufwand · Sonstige Steuern

Was zeigt der Saldo des Kontos?

Der typische Sollsaldo von 2375 zeigt, wie viel betrieblicher Grundsteueraufwand im betrachteten Geschäftsjahr auf diesem Konto erfasst wurde.

Beispiel

Grundsteuer Grundstück A:

4.000,00 €

Grundsteuer Grundstück B:

2.500,00 €

Korrekturerstattung:

500,00 €

Saldo 2375:

4.000 + 2.500 − 500 =

6.000,00 € Soll

Damit beträgt der auf 2375 erfasste Netto-Grundsteueraufwand des Jahres:

6.000,00 €

Warum ein Habensaldo auffällig wäre

2375 ist ein Aufwandskonto und besitzt normalerweise einen Sollsaldo.

Ein Habensaldo sollte deshalb geprüft werden.

Mögliche Ursachen können sein:

• größere Grundsteuererstattung
• Storno einer früheren Buchung
• Soll und Haben wurden vertauscht
• Erstattung aus einem Vorjahr wurde auf das laufende Aufwandskonto gebucht
• falsche Eröffnungs- oder Abschlussbuchung

Ein Habensaldo ist nicht technisch unmöglich, sollte aber nachvollziehbar sein.

Typische Fehler

Grundsteuer mit Grunderwerbsteuer verwechseln

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf gehört regelmäßig zu den Anschaffungskosten und nicht auf 2375.

Grundsteuer mit Gewerbesteuer verwechseln

Gewerbesteuer wird auf 4320 Gewerbesteuer beziehungsweise über den entsprechenden Gewerbesteuerbereich erfasst.

Vorsteuer aus Grundsteuer herausrechnen

Ein Grundsteuerbescheid enthält keine normale abzugsfähige Vorsteuer.

Private Grundsteuer als Betriebsausgabe buchen

Grundsteuer eines ausschließlich privat genutzten Grundstücks gehört nicht in den betrieblichen Aufwand.

Gesamte Grundsteuer bei gemischter Nutzung betrieblich erfassen

Bei gemischt genutzten Immobilien muss der private Anteil berücksichtigt werden.

Weiterberechnete Grundsteuer des Vermieters automatisch auf 2375 buchen

Beim Mieter kann die Zahlung Bestandteil der Miet- beziehungsweise Nebenkosten sein. Die konkrete Kontierung ist zu prüfen.

Zahlung einer bereits erfassten Steuerverbindlichkeit nochmals als Aufwand buchen

Wurde bereits 2375 an 1736 gebucht, wird bei Zahlung grundsätzlich nur noch die Verbindlichkeit ausgeglichen.

Grundstückskosten auf einem einzigen Konto sammeln

Grundsteuer, Reparaturen, Versicherungen, Zinsen und andere Grundstückskosten sind wirtschaftlich unterschiedliche Aufwendungen und sollten entsprechend getrennt werden.

Verwandte Konten

• 1200 Bank – Zahlung beziehungsweise Erstattung der Grundsteuer
• 1736 Verbindlichkeiten aus Steuern und Abgaben – mögliche noch offene Steuerverbindlichkeiten
• 1811 Privatsteuern (nur Einzelunternehmen) – persönliche Steuern des Einzelunternehmers
• 4320 Gewerbesteuer – Gewerbesteueraufwand
• 4510 Kfz-Steuer – Steuer für betriebliche Kraftfahrzeuge
• 1576 Abziehbare Vorsteuer 19 % – bei Grundsteuer gerade nicht zu verwenden

Kurz zusammengefasst

Das Konto 2375 Grundsteuer erfasst die laufende Grundsteuer für betrieblichen Grundbesitz. Es handelt sich um ein Aufwandskonto mit normaler Sollseite und Abschluss über die GuV. Grundsteuer enthält keine abzugsfähige Vorsteuer und muss insbesondere von Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer, Kfz-Steuer und privaten Grundstückskosten unterschieden werden. Bei gemischt genutzten Grundstücken muss die betriebliche Zuordnung sorgfältig geprüft werden. Ist die Grundsteuer bereits als Verbindlichkeit erfasst, wird ihre spätere Zahlung nicht nochmals als Aufwand gebucht.

Kurzform: Laufende Grundsteuer für betrieblichen Grundbesitz = 2375 im Soll. Keine Vorsteuer. Grundstückskaufsteuer ist Grunderwerbsteuer und gehört nicht auf 2375.